李宇嘉：楼市稳定发展，供需两端要同时发力
《十四届全国人大常委会立法规划》日前对外公开，房地产税立法未被列入本届人大常委会任期内拟提请审议计划范围。在此前的《十三届全国人大常委会立法规划》中，房地产税法亮相第一类项目，即条件较成熟、拟在任期内提请审议。房地产税未列入最新立法计划与2022年3月财政部表示“不具备扩大房地产税改革试点城市条件”一样，均旨在稳定市场预期。
房地产税立法也好，试点征收也好，都是为了建立城市公共服务新的供给模式，即缴税获得享受城市公共服务（主要是片区安全、教育、医疗等服务）的权利，并建立公共服务型政府，打造健康可持续的财政收入和使用循环。在房地产税缴纳率高、缴纳水平高的区域，公共服务供给质量高，不动产也能保值增值。但由于社会上仍然存在认识偏误，一些人谈房地产税“色变”，甚至产生持有不动产会有巨大成本的预期。
2021年下半年以来，商品房交易持续下行，特别是二手住房交易周期拉长、价格持续下跌，各大城市挂牌出售量不断创新高，新房市场看房转化为购房的比率下行，在某种程度上也是受到房地产税立法和启动新一轮试点等各种“小作文”的影响。根据克而瑞的统计，今年三季度以来热点城市新盘看房转化率普遍降至5%-10%。可以讲，预期不稳是当前房地产市场的核心问题之一，也是市场下行、纾困政策效果不佳的原因之一。因此，笔者认为，房地产税未列入立法计划也是为了避免预期扰动。
8月底到9月初，以“认房不认贷”为核心的新一轮房地产扶持政策施行半个多月，考虑到从下定金到网签一周左右的滞后，上周（9.11-9.17）是政策效果显现期。从市场表现来看，旨在鼓励“卖一买一”和促进商品房良性循环的新政取得了积极效果。根据wind统计的数据，上周30城新房交易面积环比增长14.4%，其中一、二、三线城市分别增长8.4%、11.5%和26.2%。二手房方面，北京、深圳、杭州上周交易面积分别增长26.6%、11.7%和13.4%。
但同时，需要注意的是，访客量（新房市场）和带看量（二手住房市场）增幅均比交易量增幅大，意味着转化率仍比较低，即观望情绪浓厚，或“只看不买”，导致需求的接续能力并不高。以外来人口集中的广州为例，合富研究院统计的数据显示，8月底新政以来的三周，广州新房市场即时成交量增长幅度分别为15%、6%、-6%，显示政策脉冲效应在下降。
根据笔者调研来看，不管是基于结婚、生子、就业产生的刚需，还是基于家庭规模增大、房屋功能老化等导致的改善或二套房购置（为父母或子女购房），抑或新市民扎根城市带来的需求，仍较可观。只是过去十几年那种由各方共同托举而催生的楼市过热时代结束了；那种靠地价拉升、房价预期、杠杆驱动、规划炒作等共同驱动的需求膨胀，也一去不复返。即便真实需求还很大，但房地产从金融属性主导转到居住属性主导（落实“房住不炒”），还需时间。
目前存在的问题，一是由于存在房价下调预期，包括刚需在内的部分需求处于摇摆态势；二是“卖一买一”的换房链条循环不畅，既有“卖一”交易周期长的问题，也有“卖一”的房源供给效率较低（比如老旧住房）的问题；三是换房的交易成本较高，比如“卖一买一”连环交易涉及契税、增值税、中介服务费、按揭服务费等。
从目前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势看，单纯从需求端进行纾困，不仅政策空间收窄，且效果也在减弱。考虑到目前新市民、年轻人、外来人口等刚需以及改善型需求换房的诉求仍较为强烈，房地产前景仍值得期待。只是基于收入、工作预期及房地产的预期尚待提升，刚需和改善型需求的购房行为发生明显改变，比如不再基于一时政策激励而迅速入市，更应该通过供给侧改革来迎合和带动需求，反过来让需求拉动供给，让“卖一买一”“卖旧买新”的链条循环起来。
基于此，在不同城市、区域、物业类型分化加剧的情况下，各地应该实时判断本地供需关系、需求特征、人口形势及结构性变化，分析不同人群对房价、配套、社区服务、租买偏好、户型特征、通勤等特征，从鼓励开发商降价，降低交易成本、在建项目启动公共服务“补短板”，推进教育均等化，加大老旧小区改造，推进先租后售，增加保障性租赁住房、共有产权住房，落实就业优先战略等方面，让供需匹配，提高房屋的可居住性，留住和吸引人口，培育健康的消费模式，培育长期可持续的购买力，辅以需求端激励，这些都是房地产市场稳定发展的关键。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）