赵秀池：融资三箭齐发，楼市企稳有望
伴随着11月28日晚证监会在房地产企业股权融资方面5项调整优化措施的公布，29日股市中的房地产股票纷纷出现上涨，甚至多个股票还出现了久违的涨停。允许上市房企再融资的新规和23日中国人民银行、银保监会推出的促进房地产市场平稳健康发展的16条金融举措相辅相成，无疑给当前的房地产市场注入了一剂强心针，让人们对楼市的良性循环和健康发展充满期待。
毋庸讳言，受国内外宏观经济等的影响，从去年下半年开始全国的房地产业经历 “寒冬期”，何时走出寒冬以及如何走出寒冬一直是备受关注的话题。资金是房地产的命脉，“资金链断裂”的风险是不少房企面临的首要问题，解决部分房企面临的融资困境，是促进房地产市场平稳健康发展的关键。而对房企来说，银行信贷、债券和股权是三个主要融资渠道，政府在这三个方向上推出的相关支持政策也被俗称为“三支箭”。
在信贷融资和债券融资这前两支箭方面，今年以来，不少地方对购房人的贷款渐趋宽松，各地因城施策，降低了房贷的利率、首付款比例等。23日发布的金融16条涉及支持房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定等多方面内容，旨在为“保交楼”提供相应的配套金融服务。近期，相关民营房企的中期票据储架式注册发行额度总计近千亿元，六大银行为18 家房企提供了意向性授信额度超万亿元。
而前不久，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上指出：“继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”，让市场对政府在房企股权融资领域松绑充满期待。28日晚证监会发布的股权融资调整优化5项措施可以说是靴子落地。资金成本是房价的重要构成，股权融资是低成本融资工具，对于房企与楼市实现良性循环、稳定房价意义重大。
此外值得注意的是，此次政策要求房企募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等用途，即房企的增量资金要用于解决存量问题，而不是支持房企继续扩张和发展多元业务。相关措施有的放矢，支持鼓励经营有方的优质企业通过并购重组做大做强，而部分经营不善的房企则会被自然淘汰。
众所周知，房地产涉及国计民生，不仅涉及百姓的居住生活，也涉及工商业的经营场所、学校医院的建设。这些房地产项目的建设对于房地产开发商而言，属于代建项目，是引致需求，目的是为了满足居民或工商业主的最终市场需求，垫资代建是房地产市场的常态。因此，融资对房企而言犹如咽喉，如果融资太困难，就像遏住咽喉，房地产企业举步维艰，而过多资金流入房地产领域进行投机，则会催生房地产泡沫。房地产融资政策调控与房地产业的发展密切相关，相互促进、相互制约。
根据数据统计，今年1到10月，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%。当前楼市持续低迷，房地产行业缺血严重、信心不足，一些优质房企也出现了现金流紧张的问题，给房地产的持续发展带来困扰。
伴随着28日证监会的股权融资“大礼包”发布，信贷、债券、股权融资三大融资工具“三箭齐发”，为楼市融资提供了多元化的融资方式，无疑对“保交楼”、房企的兼并重组、化解金融风险，乃至稳定宏观经济，都会起到非常重要的作用。
可以明确的是，“三箭齐发”的房企融资支持措施，是沿着“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标而进行的精准调控。有分析认为，目前房地产各种政策已接近“历史最宽松时期”，只要坚持“房住不炒”的定位，让金融与房地产业融合发展恰到好处，就不用担心因政策宽松而诱发泡沫的问题。（作者是首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长）