赵秀池：降息有利于支持合理性购房需求

近日中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，指出“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。笔者认为，此次房贷利率调整政策恰逢其时，是落实“房住不炒”定位，支持合理性购房需求，促进楼市乃至经济社会实现良性循环和平稳健康发展的有力举措。

根据国家统计局公布的数据，今年1-4月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。楼市悲观情绪较为明显，因此，采取逆周期调节的房地产调控政策非常必要。

改革开放以来，伴随我国住房制度改革推进，包括房地产信贷政策在内的一揽子房地产调控政策不断根据形势作出及时调整，对促进房地产业健康发展，解决住房民生需求，实现人民的美好居住生活期待发挥了重要作用。我国城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米，达到了2018年的39平方米，居民的住房水平、住房质量和住房环境得到了极大提高。

面对房价不断上涨的现实情况，中央又及时提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立多主体供应、多渠道保障的租赁并举的住房制度。为了抑制不合理的住房投资投机需求，自2017年以来，各地开始实施限购限贷限价等房地产调控政策，存在不同程度误伤刚需和改善性需求的情况，也使房地产开发和经营出现了资金链断裂等困难，一些房企难以实现良性循环和持续发展。为此，去年中央经济工作会议、今年政府工作报告、近期的中央政治局会议都提到，要“支持合理性购房需求”，“促进实现房地产良性循环和平稳健康发展”。

此外，当前我国仍处于城市化中期阶段，城市化率为63.9%，属于城市化快速发展阶段，每年大约有1400万人口进城，加之三孩政策的调整，新增人口的住房问题仍然是重中之重。

基于上述背景，今年全国各地因城施策，打出了不同的房地产调控政策组合拳，包括部分城市放开限售、降低公积金首付款比例、给予购房补贴等。但房地产业的发展离不开资金支持，低成本融资是平抑房价过快上涨、解决住房民生需求的重要条件。因此，降低首套房贷利率，将减轻购房人的负担，同时，这也是维护金融市场正常秩序、满足疫情下资金合理配置的需要。因为在疫情下，对中小微贷款给予特殊照顾，导致中小微企业贷款利率低于购房贷款利率，一些违规资金被挪作购房资金，给资金监管带来困难。首套房贷首付款利率降低后，利率结构将更加合理，也有利于规范金融市场秩序。

除了房贷利率政策调整，建议未来各地从当地实际出发，因地制宜，完善房地产政策，不应千篇一律。另外还应动态调整发展机构租赁中一些政策，比如有些开发商当初按商品房招拍挂模式取得的100%自持租赁住房项目，至今已过去若干年，仍不能实现良性循环，需有针对性地研究相应政策，允许其转为共有产权商品房或人才保障房，既解决了租赁住房闲置浪费问题，也有利于实现职住均衡，满足合理性购房需求。

需要明确的是，各地一揽子政策的实施，说到底还是为了落实“房住不炒”的定位。未来，我国围绕房地产市场的政策也将继续坚持这一定位，支持民众合理性购房需求，实现房地产市场的平稳健康发展。（作者是首都经济贸易大学特大城市经济社会研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长）