中信证券：看好核心主业发展稳健且分红率较高的物业服务企业

【环球网财经综合报道】中信证券最新研究报告分析认为，2024年中报显示，物业服务企业核心业务持续保持增长态势，外拓质量有所提升，运营效率也维持稳定，充分体现出类公用事业的属性。公司治理问题仍是影响企业估值的最核心因素，其中，独立性风险较小、分红水平较高的公司能够获得更高的估值溢价。

中信研报显示，随着企业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高分红水平，物业服务企业的独立性担忧有望得到减轻。在此背景下，中信证券看好核心主业发展稳健且分红率较高的物业服务企业。

当前市场投资者对物业服务公司主业的类公用事业属性和其受经济周期影响较小的特点表示高度认同，但对于解决企业资金被占用和关联方占款增加问题的信心相对较弱。数据显示，2024年中期样本企业关联方贸易应收款相较于去年同期增长了20.6%，增速相较于2023年全年增长了3.7个百分点，存量贸易应收款相对于企业净利润比例仍然庞大。尽管如此，企业已开始控制和压降关联方交易规模，非业主增值服务收入和毛利润占比已经有所下降。

为了减轻资金占用风险，许多企业顺应市场需求提升了分红比例。2024年中期，众多企业宣派中期股息，并有企业提升了分红水平，这一举措获得了投资者的认可。重点公司中，有4家提升了中期分红水平，尽管提升股利支付率普遍采取的是特殊股息的名义。作为现金牛行业，70%左右的股利支付率被认为是匹配行业运营特点的。

在行业层面，物业服务企业正回归基础服务，行业稳步提质拓展。2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物业服务增速更是高达11.8%，成为行业规模增长的主要推动因素。企业在保持一定外拓规模的同时，拓展策略更加谨慎，合约质量明显提升。上半年，样本企业在管面积同比增长12%，住宅方面的拓展更加注重项目密度，非住宅方面的拓展则更注重大额合同的签订。

此外，企业还在进一步加强应收款和现金流管理。尽管宏观经济不确定性导致各类业态的业主支付意愿有所下降，但企业已经在努力控制应收款增长水平。2024年上半年，样本企业贸易应收款增长幅度为7.9%，大于营收7.3%的增速，但小于2023年全年贸易应收款的同比增速。同时，企业应收账周转天数和应付款周转天数分别同比增加10天和7天，现金循环周期没有明显恶化。

中信证券团队认为，物业服务企业在2024年上半年表现出了稳健增长的发展态势，并通过提升分红水平和加强应收款、现金流管理等措施，积极应对市场挑战，获得了市场的青睐。