易宪容：房地产市场的三个根本性转变
当前中国的房地产市场存在供给过剩的结构性问题吗？中国国家统计局原副局长贺铿日前表示，现在房地产供应过剩，“14亿人可能住不完”。住建部原副部长仇保兴也说过，中国住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。中国人民银行2020年发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国城镇居民家庭的住宅拥有率达96%。《中国人口普查年鉴2020》披露，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。
首先需要明确，这里所指的住房，主要是城镇居民家庭住房，不包括农村居民自建住房。由此来看，96%这一数字意味着中国城镇居民并不缺少住房，41.76平方米，则说明中国城镇居民的基本居住条件已经大体得到解决。在住房拥有率这样高、人均居住面积这样大，如果住房还属金融资产时，房地产市场不存在供给过剩的问题。但是，受到经济放缓、政策变化等因素的影响，房地产市场正在出现三个根本性转变。
一是房地产市场预期的转变，此前20多年认为房价只涨不跌、居民抢购到住房就是赚钱的市场预期，逐渐转化为房价也会有涨有跌。
二是房地产市场的性质也由此出现转变，以往购买住房不少是以金融投资为主，如今以消费居住为主。当住房多是居住消费时，居民多购买的住房不仅面临贬值风险，还会增加持有住房的成本。这种住房市场性质的转变，导致房地产市场的供求关系也随之发生变化。
三是城市二手房市场挂牌量大增，意味着房地产市场由新房占主导的市场逐步转为以二手房为主导的市场。在二手房占主导的市场，不仅通过这个市场可以真正体现出住房供求关系，也可通过这种供求关系让房价基本由市场的个人分散化决策来确定。所以，贺铿所说“房地产供应过剩”，是就住房的居住消费意义而言的。当住房成为消费品，可以说，当前中国房地产市场基本处于供应过剩状态，只不过不同城市住房供应过剩的程度有所不同。
当前城镇住房的供应过剩是结构性问题吗？二线以上城市，特别是一线城市的住房供求失衡问题，并非住房供给过少，而是如何让这些城市房地产市场转变为住房消费市场。这既是现代国家居住正义的核心所在，也是改变这种所谓的住房结构性问题的症结所在。
在《捍卫居权——以新思维破解香港住房难题》一书中，作者提出了“安居负担指数”（RBI），即房价涨幅与可支配收入涨幅之比。当这一指数大于1.0时，则反映房价上涨速度快于收入涨幅，居住条件下降；当指数小于1.0时，则房价上涨速度小于收入涨幅，居住条件不断改善。目前美欧日等西方发达国家的RBI一般为0.7左右，而中国内地一线城市和香港的RBI则高达3.0以上。在某种意义上可以说，当前房地产市场的供应过剩问题并非结构性问题，而是投资性住房需求推高房价，把居住消费挤出去的问题。
对此，一个立竿见影的对策或许是，用税收政策遏制住房的金融炒作，让持有过多住房的人把手中的闲置住房流向市场。同时，房地产政策的重点应是重建中国房地产市场发展新模式，或可把新建住房分为30%的保障性住房、50%的消费性住房及20%由市场定价的住房。进而言之，还可在一线城市及住房供应较为紧张的城市把保障性住房建设的占比提升到30%以上，以此保障中低收入居民的基本居住需求；对50%的消费性住房给予严格限定，不应考虑赚钱；对其他20%的住房由市场的价格机制运行。（作者是青岛大学财富管理研究院教授）